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香港赛马会彩票图片:樓市定調釋放8大信號 政府工作報告提堅持以中心城市引領城市群發展

[2019-03-07]

香港赛马会官方网站公开lm0 www.yrgeu.icu       作為國家經濟環節中的重要一環,房地產業的未來走勢備受關注。經過2018年密集的調控,在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下,房地產市場從之前的高溫逐漸退燒,并步入理性發展軌道。

      3月5日上午,國務院總理李克強在十三屆全國人大二次會議上作政府工作報告。報告通過“房地產稅”“新型城鎮化”“棚戶區改造”“群眾住房問題”等關鍵詞,勾勒出2019年及未來房地產市場的發展趨勢。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁分析認為,今年的政府工作報告對民生領域較為關注,提及要更好解決群眾住房問題、落實城市主體責任、改革完善住房市場體系和保障體系、促進房地產市場平穩健康發展、繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造、保障困難群體基本居住需求等。從政策層面看,房地產政策不會那么嚴格,將以因城施策為主。
      深入推進新型城鎮化
      今年政府工作報告中提到,“深入推進新型城鎮化”。對此,全聯房地產商會創會會長聶梅生認為,原來的城鎮化基本上是蓋新房,或者說是開發商在推動中國城鎮化的過程當中起到很重要的作用,從新城鎮、新建筑這個角度介入的比較多,例如望京新城、回龍觀、天通苑等,操作方式是先把房子基礎設施這塊干好了,然后人才住進去,是一個先有物再有人的過程,一些衛星城和國外也有過這樣的操作。實際上就是不斷圈地,不斷地從版圖上擴大的過程。
      報告中提到的發展是城市內涵性的一個增長,所以它叫新型城鎮化。新型城鎮化并不是版圖的擴張,而是城市的更新,包括老城市老舊小區的升級,實際上它是給城鎮化賦予一個新的內容,更多從人的角度來考慮城鎮化。中原地產首席分析師張大偉表示,2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%,戶籍人口城鎮化率為43.37%,分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。已經非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城鎮化率達到60%左右、戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。未來兩年,中國城鎮化速度依然會加快。
      以中心城市引領城市群發展
      政府工作報告明確指出,“堅持以中心城市引領城市群發展”。易居(博客)研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這有兩個含義:第一,中心城市和城市群發展就類似“內核和圈層”的概念,后續預計中心城市的發展會有較多的機會,尤其是一些中西部的中心城市,會有較好的發展導向,這樣也會發揮更好的輻射效應;第二,預計后續一些城市群中的中小城市會有較好的發展機會,這是樓市發展的一個重要方向,尤其是類似武漢、鄭州、西安、沈陽等城市,周邊的中小城市發展機會將明顯上升。張大偉分析認為,經濟發展與城市發展的趨勢必然是大城市圈發展。從房地產角度看,過去的三年,這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制,最典型的北京與周圍的環京,基本實現了房地產調控的協同。未來房地產市場發展的核心區域也必然是這些熱點城市,另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經濟發展、人口流入的核心區域。
      同策咨詢研究中心總監張宏偉(博客)指出,從房地產角度來講,一些資源配套、人口、教育、產業也會在中心城市集聚,開發企業還是會把主要精力放在國家中心城市和區域中心城市,才能為企業創造更多的業績;另一方面,一旦核心城市有了布局并且地位得到確認之后,比如上海、南京,上海周邊的昆山、嘉善,南京周邊的馬鞍山、滁州等,這些城市的基礎設施配套和產業資源也會產生聯動。
      繼續強調落戶政策
      政府工作報告明確指出,“抓好農業轉移人口落戶,推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。”嚴躍進認為,關于人才引入和落戶政策,是這兩年政策調控中爭議較多的內容。此次政策中提到了要抓好農業轉移人口落戶政策,這其實也是為了更好實現2020年的城鎮化的發展目標。實際上近期各地都在抓這個工作,這有助于人口導入的門檻降低和市民化的進程加快。類似落戶政策預計會形成一波新的紅利,預計2019年通過落戶政策而帶動的購房消費需求會繼續上升。未來兩年,中國城鎮化速度依然會加快。張大偉表示,戶籍制度改革全面落地,31個省(區、市)及新疆生產建設兵團已全部出臺戶籍制度改革方案或意見,大多數城市已經放開放寬落戶限制,許多中小城市基本實現落戶零門檻,農業轉移人口市民化制度性通道全面打通。”
      更好解決群眾住房問題
      政府工作報告指出,“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。”嚴躍進認為,這和2018年的兩會精神是一致的,而今年兩會繼續強調群眾住房問題的解決。從政策上看,這和此前中央經濟工作會議的精神是一致的,主要是3個要點,即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。類似表述中,最主要是要關注落實城市主體責任的概念,預計今年會不斷推進對各地樓市調控的考核,這里雖然沒有提“一城一策”,但估計接下來會有陸續細分政策出臺。尤其是在住房規劃、住房政策調整、住房金融政策完善等方面有創新。新城控股高級總裁歐陽捷指出,雖然報告提出“落實城市主體責任,改革完善住房體系和保障體系”,但除了因城施策、一城一策、落實責任之外,預計不會有更大力度的改革新舉措,也不會有更大力度的刺激政策或抑制政策,房地產市場平穩健康發展是未來的市場走勢。
      推進保障房建設和棚改
      政府工作報告明確,“繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。”張大偉認為,從全國庫存看,房地產市場已經基本告別庫存積壓時代,當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。必須明確的是,棚改的數量將減少,這已經是2018年的政策要求,另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。張宏偉認為,房地產調控基調基本不會變,在此基礎上做好民生類的工作,解決低收入家庭的居住問題。
      存量市場受到高度重視
      政府工作報告明確指出,“城鎮老舊小區量大面廣,要大力進行改造提升,更新水電路氣等配套設施,支持加裝電梯,健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”嚴躍進認為,這和過去的棚改的做法是有差異的。實際上在這次政府工作報告中,提出了很多新的產業,包括水電路氣配套設施、加裝電梯、便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等7個細分領域,這是很多涉及城市運營的開發商可以積極關注的。聶梅生表示,老舊小區的改造提升,更多的是增加服務業的活力,增加就業,增加商業的活力,使人在其中發揮更大的作用。
      集體經營性建設用地入市
      政府工作報告中提到,“推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。嚴躍進表示,從房地產發展的角度看,集體經營性建設用地入市是焦點,這和當前發展租賃市場的改革導向有關。從此次政策來看,強調了“推廣”的概念,意味著此前全國18個城市試點工作會推廣。所以預計包括蘇州、東莞、重慶、濟南等城市后續在集體建設用地配建租賃住房等方面,會有較多的動作和政策導向。張大偉則認為,從趨勢看,農村土地的價值將提高,但目前依然是使用權的變化,短期看,產權發生改變的可能性不大。
      穩步推進房地產稅立法
      政府工作報告明確,“穩步推進房地產稅立法”。聶梅生指出,2019年仍將是房地產稅落地的準備之年,繼續完善諸如調查研究之類的前期準備工作。
全國政協委員、房天下董事長莫天全表示,房產稅遲早要推出,而且應該要推出,這是大勢所趨。但房產稅推出的時間節點,值得我們謹慎考慮和把握。張大偉認為,房產稅立法過程較長,目前在積極準備草案階段,短期出臺可能性不大。